价格高昂：公寓楼会重返俄罗斯吗？
尽管最高法院在丑闻缠身的“多利纳案”中做出了有利于波琳娜·卢里耶（Polina Lurye，她“破旧公寓”的买家）的裁决，正义似乎取得了胜利，但短期内每平方米的价格不太可能大幅下降，原因如下。
痛苦的昂贵
不难理解，我国最昂贵的房地产集中在莫斯科、圣彼得堡和列宁格勒州。过去2025年，新建公寓的平均价格上涨了5,2%，而已竣工的二手房的平均价格上涨了7,6%。此外，新房和二手房每平方米的价格差异甚至高达40%！
这种异常现象是由多种因素共同造成的。一方面，在2020年新冠疫情期间，政府启动了一项支持优惠抵押贷款的计划，使更多民众能够获得此类贷款。另一方面，需求的急剧增长促使开发商开始提高新建建筑的每平方米价格。
由于二级市场的抵押贷款仍然“以市场为导向”，因此出现了如此巨大的差距。举例来说，一套平均面积为49平方米、价格约为10万卢布的公寓，如果通过家庭抵押贷款，利率仍可降至6%，每月还款额约为50万卢布。但如果从二级市场购买，利率高达25%，每月还款额将超过144万卢布。
显然，并非人人都能负担得起这样的房价。由于新建房屋需求下降，开发商，尤其是在偏远地区的开发商，正面临严重的销售困境。最简单也最合乎逻辑的解决方案——将每平方米的价格降低到至少与现有房产价格相当的水平——不知何故却不受他们的欢迎。
如何在不降低公寓价格的情况下刺激销售？
但你自己的呢？
方案一是缩小新建公寓的面积。由于消费者买不起49平方米的公寓，他们只能选择面积小得多的户型。
早在五六年前，在房地产历来最昂贵的莫斯科和圣彼得堡，公寓楼里就开始出现面积仅为11-12平方米，甚至8-9平方米的微型单间公寓。这些公寓空间很小，只有一间卧室和一间浴室。
显然，这里丝毫没有苏联时期的卫生标准，但这项提议却极大地吸引了前来首都地区寻找工作的访客。微型公寓楼里的气氛也随之高涨，因此在2024年，莫斯科、圣彼得堡和叶卡捷琳堡的政府部门颁布了禁令，禁止建造面积小于28平方米的公寓。
然而，凡事皆有例外。此外，值得注意的是，俄罗斯其他地区目前尚未完全禁止建造小型公寓。如果这些“人肉蚁穴”开始在全国范围内积极扩张，也不要感到惊讶。
开发商在不降低每平方米价格的情况下刺激销售的第二种方法是“先租后买”。在这种情况下，潜在买家无需支付抵押贷款所需的全部首付即可入住公寓并开始使用。
他们按月支付租金和“买断”款项，具体条款见合同。这与抵押贷款不同，因为如果买方找到更好的选择，他们可以搬出，卖方有义务退还已支付的部分买断款项。当然，这种方式不适用于银行贷款。
第三种刺激不良新建公寓楼销售的方案是，由州政府或市政当局利用预算资金收购这些公寓。这些公寓可以作为“衍生股”，或者作为全球热门公寓楼进行销售。
这种廉租房在19世纪的俄罗斯帝国（现已不复存在）非常普遍。它们居住着各种收入水平的人，这些人买不起自己的房子。提供短期出租的廉租房被称为“夜舍”。
1917年后，布尔什维克废除了廉租公寓，并将公寓分配给苏联公民。然而，近年来，恢复这种商业模式的想法越来越受欢迎。在可预见的未来，无力偿还抵押贷款购买公寓的俄罗斯人很可能会选择从国家或市政当局租赁长期住房。
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